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不可重建房产

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这个词是什么意思

根据《建築基準法》，建筑物所在土地必须面向宽度 4 米以上的道路，且接道长度不少于 2 米（接道義務）。 不满足这一条件的土地无法取得建设许可——也就是说，如果现有建筑被拆除，原地无法再建任何建筑。

这类房产之所以合法存在，是因为它们建于 1950 年《建築基準法》实施之前，或建于周边道路拓宽之前。 现有建筑受到祖父条款保护，但一旦拆除，土地实际上就成了无法建设的空地。

为什么这件事很重要

• 不允许重建——如果建筑因火灾、水灾或拆除而消失，无法在原地重建，留下的是一块无法建设的土地。
• 只能翻修，不能重建——可以维修和装修，但需要建设许可的大规模结构改造通常不被允许。
• 贷款极为困难——大多数日本银行不向再建築不可房产发放标准住宅贷款，专项贷款利率明显更高。
• 转售受到严重限制——买家群体极小（现金买家、投资者、想要土地的邻居），流动性很低。
• 价格大幅折让——通常比同类有完整重建权的房产低 30%～50%。

买房前必须确认什么

1. 接道宽度和道路宽度分别是多少？索取公図（地籍图）和測量図（测量图）。
2. 是否有获得重建权的途径——例如购买相邻土地，或申请特殊豁免（43条但し書き道路）？
3. 已确认有银行愿意为该房产提供贷款吗？
4. 在不申请建设许可的前提下，允许进行哪些范围的装修？

向中介确认时可以用的日文问题

官方来源

接道義務规定于《建築基準法第43条》。43条但し書き豁免申请须经当地建筑行政机关审批。 请向持牌宅地建物取引士或役所建築指導課确认当地具体解释。

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